Calcul de capacité d'emprunt immobilier 2026

Avec 1 600 € net par mois, la mensualité maximale est de 560 € (35 %), ce qui permet d'emprunter environ 92 400 € sur 20 ans ou 105 200 € sur 25 ans aux taux de septembre 2026 (assurance 0,30 %). En CDD, le calcul est le même mais la banque doit pouvoir considérer vos revenus comme stables : elle demande en général un historique de contrats de 2 à 3 ans dans le même secteur, ou un co-emprunteur en CDI.

Les enfants ne changent pas la règle des 35 % : avec 3 000 € net, la mensualité maximale est de 1 050 €, soit environ 173 200 € sur 20 ans ou 197 300 € sur 25 ans (taux de septembre 2026, assurance 0,30 %). Ils pèsent en revanche sur le reste à vivre : il resterait 1 950 € par mois, que la banque jugera suffisant ou non selon son barème. Les allocations familiales sont rarement retenues comme revenus.

Le salaire net avant impôt. Le taux d'effort HCSF se calcule sur les revenus nets avant impôt sur le revenu, c'est-à-dire le net à payer figurant sur la fiche de paie avant le prélèvement à la source. Les primes régulières (13e mois, primes contractuelles) sont lissées sur 12 mois ; les primes exceptionnelles sont généralement exclues.

L'apport n'augmente pas le montant que vous pouvez emprunter (limité par vos revenus), mais il s'ajoute au budget total et donc au prix du bien accessible. Les banques attendent souvent qu'il couvre au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l'ancien. Un apport plus élevé améliore aussi le taux obtenu.

Oui. La règle des 35 % s'applique de la même façon, mais les banques visent souvent une fin de prêt vers 75 à 80 ans : une durée de 15 à 20 ans est plus réaliste que 25 ans. L'assurance coûte plus cher et le questionnaire médical reste obligatoire si le prêt se termine après vos 60 ans. Si vous achetez votre résidence principale, votre loyer actuel (par exemple 860 €) n'est pas compté comme une charge puisqu'il disparaît. La banque peut aussi tenir compte de la baisse de revenus au départ en retraite.

La règle du tiers (33 %) est l'ancien usage bancaire. Depuis 2022, la norme officielle est de 35 % assurance comprise. Avec 2 500 € net, cela fait 875 € de mensualité au lieu de 833 €, soit environ 7 800 € de capacité supplémentaire sur 25 ans. Certaines banques restent plus prudentes que 35 % pour les revenus modestes.

Oui si vous le remboursez pendant le crédit immobilier : ses mensualités sont une charge qui s'ajoute au calcul des 35 %. Une somme prêtée par la famille avec reconnaissance de dette n'est pas non plus toujours considérée comme un apport personnel par la banque. Un don familial, lui, n'entraîne aucune mensualité et renforce l'apport ; il est plus favorable au dossier.

Oui, à la marge. Chaque banque peut accorder chaque trimestre jusqu'à 20 % de sa production de crédits immobiliers hors des critères HCSF. Au moins 70 % de cette flexibilité est réservée à l'achat de la résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants. Ces dérogations vont en priorité aux dossiers avec un reste à vivre élevé.