Calcul du taux d'endettement (règle HCSF 35 %) 2026
Mesurez votre taux d'effort aujourd'hui et après votre futur prêt immobilier, comme le fait une banque : revenus nets avant impôt, loyers perçus à 70 %, assurance emprunteur incluse. Vous obtenez la marge restante en euros et la mensualité maximale autorisée.
Résultat
Calcul indicatif. Le reste à vivre déduit les crédits, pensions et, s'il est conservé, le loyer ; il ne tient pas compte de vos dépenses courantes (énergie, alimentation…), que la banque examine aussi.
Comment calculer son taux d'endettement ?
Le taux d'endettement, que le HCSF appelle taux d'effort, rapporte l'ensemble de vos charges de crédit à vos revenus :
Taux d'endettement = (crédits en cours + nouvelle mensualité assurance comprise + pensions versées) ÷ revenus nets avant impôt × 100
Avec 2 000 € net et un crédit auto de 195 €, votre taux actuel est de 9,75 %. À 35 %, vos charges de crédit peuvent atteindre 700 € : il reste 505 € de mensualité possible, soit environ 83 300 € sur 20 ans à 3,52 % ou 94 900 € sur 25 ans à 3,62 % (assurance 0,30 %). Les autres dépenses du foyer, par exemple 1 200 € de loyer, factures et courses, n'entrent pas dans le taux d'endettement mais dans le reste à vivre.
Ce que dit la règle HCSF
- 35 % maximum de taux d'effort, assurance emprunteur comprise, calculé sur les revenus nets avant impôt. La norme est juridiquement contraignante pour les banques depuis le 1er janvier 2022.
- 25 ans de durée maximale, portée à 27 ans lorsqu'un différé d'amortissement est justifié (achat dans le neuf, construction, travaux d'au moins 10 % du coût total).
- 20 % de flexibilité : chaque trimestre, une banque peut accorder jusqu'à 20 % de ses crédits immobiliers hors de ces critères. Au moins 70 % de cette enveloppe va à l'achat de la résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants. C'est dans cette marge que se font les dérogations au-delà de 35 %, au cas par cas.
Comment les banques comptent vos revenus et charges
- Salaires : net avant impôt (avant prélèvement à la source). Les primes et le 13e mois sont retenus s'ils sont réguliers, lissés sur 12 mois ; les primes exceptionnelles non.
- CDD, intérim, indépendants : les revenus doivent être stables. Pour un travailleur non salarié, la banque fait en général la moyenne des 3 derniers bilans ou avis d'imposition ; en CDD ou en intérim, elle demande un historique de plusieurs années dans le même secteur.
- Revenus locatifs : retenus à 70 % des loyers pour intégrer la vacance et les charges (certaines banques utilisent un calcul différentiel).
- Charges : toutes les mensualités de crédit (immobilier, auto, conso, LOA), les pensions versées et le loyer seulement s'il est conservé après l'achat.
- Assurance emprunteur : incluse dans la mensualité, pour le nouveau prêt comme pour les crédits en cours.
Taux d'endettement ou reste à vivre ?
Le taux d'endettement est un pourcentage plafonné par la réglementation. Le reste à vivre est un montant en euros : ce qu'il reste au foyer une fois les crédits et charges fixes payés. Il n'a pas de seuil légal ; chaque banque a son barème selon la taille du foyer. À taux égal, 35 % de 2 000 € laisse 1 300 €, alors que 35 % de 8 000 € laisse 5 200 € : c'est pourquoi les hauts revenus obtiennent plus facilement une dérogation.
Exemples de calcul
2 000 € net, crédit auto de 195 €
- Taux actuel : 9,75 %
- Mensualité max du projet : 505 €
- Capital : ≈ 83 300 € sur 20 ans
Couple 6 800 € net, crédit de 250 €, 300 000 € sur 25 ans
- Mensualité à 3,62 % + assurance 0,30 % : 1 596 €
- Taux après projet : 27,2 %
- Marge restante : 534 €/mois
3 000 € net, crédit de 300 €, 200 000 € sur 25 ans
- Mensualité : 1 064 €
- Taux après projet : 45,5 % (hors norme)
- Maximum conforme : 750 €, soit ≈ 140 900 €
Calculs emprunt.net au 28 septembre 2026, taux moyens de septembre 2026 (synthèse des baromètres publics). Règles HCSF : Haut Conseil de stabilité financière, service-public.fr.